서울특별시 서초구 효령로29길 16 (방배동, 방배 더 유엘포레) · 34세대 중 6세대
위치·교통, 단지 규모와 브랜드, 걸어서 닿는 생활 인프라
이번에 나온 세대 6세대
공고문에 동·호수가 정해져 있어요 — 이 세대만 신청할 수 있어요.
지도에 못 찍은 동: 101동 — 카카오맵에 동 위치가 없어요.
방배 더 유엘 포레(2차)카카오맵 ↗
방배역 · 192m내방역이수역총신대입구역사당역서초역남부터미널역남태령역교대역남성역구반포역신반포역고속터미널역동작역낙성대역사평역단지카카오맵 ↗
거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요노선선은 역과 역을 이은 선이라 실제 선로 모양과 달라요점선은 개통 전 역·노선이에요. 이름표의 연도는 개통 예정 시기이고 바뀔 수 있어요
지도: 카카오맵 · 역 순서: 노선표
1km단지1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
1km 밖 가까운 곳
항목을 누르면 1km 안 시설과 1km 밖 가까운 곳 목록이 펼쳐져요. 학교 배정은 통학구역에 따라 달라요. 도서관은 공공도서관 기준이에요(단지 안 문고 같은 작은도서관은 뺐어요).
평형별 최고 분양가, 필수 옵션을 더한 실질 취득가, 주변 실거래 비교
| 타입 | 전용면적 | 세대수 | 최고 분양가 | 3.3㎡당 |
|---|---|---|---|---|
| 39A039.0400A | 39.04㎡11.8평 | 4 | 8억 4,653만원 | 7,174만원 |
3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).
| 타입 | 전용면적 | 세대수 | 최고 분양가 | 3.3㎡당 |
|---|---|---|---|---|
| 62A062.2400A | 62.24㎡18.8평 | 1 | 14억 9,990만원 | 7,978만원 |
3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).
| 타입 | 전용면적 | 세대수 | 최고 분양가 | 3.3㎡당 |
|---|---|---|---|---|
| 78A078.8900A | 78.89㎡23.9평 | 1 | 16억 6,145만원 | 6,952만원 |
3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).
평형을 누르면 타입별 금액이 보여요. 분양가는 타입마다 가장 비싼 층 금액이에요.
| 평형 | 최고 분양가 | 발코니 | 시스템에어컨 | 실질 취득가 |
|---|---|---|---|---|
| 39㎡ | 8억 4,653만원 | 1,600만원 | 4,000만원에어컨 설치비 | 9억 253만원 |
| 62㎡ | 14억 9,990만원 | 2,000만원 | 4,000만원에어컨 설치비 | 15억 5,990만원 |
| 78㎡ | 16억 6,145만원 | 2,000만원 | 4,000만원에어컨 설치비 | 17억 2,145만원 |
금액은 타입마다 달라 최저~최고로 적었어요. 부가세 포함 여부는 공고문 표기를 따라요.
브 ✗역 192m 방배역대 34세대신 2026 입주평 ✗(경사 5.6° · 기복 28m)초 430m 서울방일초등학교
안전마진 계산식은 거리·연식을 주로, 세대수·브랜드를 약하게 반영해요. 역세권·평지·초품아는 계산에 넣지 않았어요. 이 6가지는 비교단지와 견줘 보라는 참고예요. (굵은 글씨 = 해당 · 흐린 글씨 = 해당 안 함 · 기준: 상위 10대 건설사, 역 500m, 1,000세대, 준공 5년, 경사 4° 미만, 초등학교 150m)
주변 15곳 단지의 최근 실거래로 시세를 4가지 방식으로 따로 계산하고, 그 가운데 값을 썼어요. 지도의 진한 정도는 네 방식이 그 단지를 얼마나 반영했는지 평균 비중이에요. 반경 3.8km 안, 최근 12개월 실거래 52건을 썼어요. 예측이 아니라 주변 시세와의 차이예요.
시세를 서로 다른 4가지 방식(생활권 가중 · 닮은 신축 유사도 · 거리·연식 가중 · 신축 상위 앵커)으로 따로 계산한 뒤 그 가운데 값을 썼어요.
표의 비중은 네 방식이 그 단지에 둔 비중의 평균이고, 연식이 다른 단지는 방식마다 연식 차이만큼 가격을 맞춰 비교했어요.
방식별 시세: 생활권 가중 중앙값 6.7억 · 닮은 신축 유사도 가중 8억 · 거리·연식 가중 중앙값 6억 · 닮은 신축 상위 앵커 7억
안전마진 계산에 쓴 비교단지 15곳
가까운 단지끼리 묶었어요 · 원을 누르면 아래 그림과 목록이 같이 바뀌어요
방배 더 유엘 포레(2차)평균 ㎡당가가 우리 분양가(2,168만)보다 비쌈쌈★ 이 공고 단지
원 안 = 묶인 단지 수와 비중 가중 ㎡당 가격 · 원 크기 = 비중 합 · 지도 한 변 약 8.2km
비교단지와 우리 분양가, 한눈에 점 크기 = 비중
빨간 점선 = 우리 분양가 ㎡당 · 남색 실선 = 비중 가중 주변 시세 · 점 색 = 묶음 번호
16곳 · 비중 합 39% · 가중 2,161만
가격 범위 1,414만 ~ 2,591만 (㎡당)
23곳 · 비중 합 11% · 가중 1,703만
가격 범위 1,212만 ~ 2,361만 (㎡당)
31곳 · 비중 합 5% · 가중 2,038만
가격 범위 2,038만 ~ 2,038만 (㎡당)
42곳 · 비중 합 3% · 가중 1,445만
가격 범위 1,148만 ~ 1,525만 (㎡당)
51곳 · 비중 합 1% · 가중 2,304만
가격 범위 2,304만 ~ 2,304만 (㎡당)
61곳 · 비중 합 0% · 가중 2,620만
가격 범위 2,620만 ~ 2,620만 (㎡당)
7지도 밖 1곳 · 비중 합 39% · 가중 1,537만
가격 범위 1,537만 ~ 1,537만 (㎡당)
묶음을 누르면 그 묶음의 단지 목록이 여기에 펼쳐져요.
이 단지 준공연도를 몰라 공고연도+2년으로 가정했어요.
거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요. 연식이 '준공 전'인 곳은 분양권 거래라 준공연도가 없어요.
근거: 실거래·연식: 국토교통부 실거래가(수집 당시) · 단지 좌표: 한국부동산원 rt.molit 단지목록 · 배경지도: 카카오맵
| 단지 | 준공 | 거리 | 전용면적 | 대표 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 방배더유엘포레 | 2026년 | 573m | 39.04㎡최근 거래 1건 | 6억원26.06.08 · 7층 |
입주 때까지 확보해야 할 현금 — 전세 놓을 때와 직접 살 때
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가78A 최고가 | 16억 6,145만원 |
| ① 당첨 직후 계약금10% | 1억 6,615만원 |
| 필수 옵션발코니 2,000만원 · 시스템에어컨 4,000만원 | 6,000만원 |
|---|---|
| ② 공사 중 중도금20% · 대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음) | 3억 3,229만원 |
| └ 직접 내는 중도금대출 한도를 넘는 부분 | — |
| ③ 입주 때 잔금70% | 11억 6,302만원 |
| 취득세·지방교육세·농특세세율 3.00% | 5,681만원 |
| 중도금 이자대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음) | 0원 |
| 입주까지 들어가는 돈 합계분양가 + 옵션 + 세금 + 이자 | 17억 7,826만원 |
| 잔금대출잔금대출 최대 LTV 70% · 한도 4억원 · 방공제 −5,500만원 | − 3억 4,500만원 |
| 입주 때까지 확보할 현금입주 전 4억 9,844만원 + 입주 때 9억 3,483만원 | 14억 3,326만원 |
|---|---|
| 입주 후 매달 이자잔금대출 이자(원금 제외) | 약 124~129만원이자만 |
입주까지 확보할 현금 14억 3,326만원 → 2억 26만원 (보증금 15억 7,800만원을 받는 대신 잔금대출 3억 4,500만원을 못 받아서 12억 3,300만원 덜 필요해요)
출처: 국토교통부 아파트 전월세 실거래가(data.go.kr 15126474)
| 구분 | 비율 | 납부 시기 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 계약 시 | 8,465만원 |
| 중도금 1회 | 20% | 계약후 20일이내 | 1억 6,931만원 |
| 잔금 | 70% | 입주지정일 | 5억 9,257만원 |
공고문에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(완공건물 잔여세대 임의공급)
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
공고문에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(완공건물 잔여세대 임의공급)
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
공고문에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(완공건물 잔여세대 임의공급)
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
공고문 전 7쪽 어디에도 중도금대출(이자후불제·무이자·자납·알선은행) 관련 문구가 없음. 본 건은 2026.04 준공인가·소유권보존등기 완료 후 공급하는 기존 건물 잔여세대 임의공급이라 신규분양과 달리 대출 안내 자체가 생략된 것으로 보이나, '대출 불가'를 명시한 문구도 없어 값을 임의로 정하지 않음.
지역 우선순위, 전형별 세대수·조건, 점수와 추첨 방식
지역 우선공급 없음 — 신청 가능 지역은 제한 없음(국내 거주)예요(공고문)
해당 없음 — 무순위·잔여세대 공고라 가점제가 없어요. 신청자 전원을 무작위 추첨해요.
이 단지 주택형: 39㎡ · 62㎡ · 78㎡. 가점이 낮으면 추첨 비율이 높은 평형이 상대적으로 유리해요. 2순위는 추첨으로만 뽑아요.
핵심 자격 누르면 공고문 원문이 보여요
청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능
선정 방식 누르면 점수·추첨 방식이 보여요
선정 순서 한국부동산원 입주자 선정 프로그램에 의해 주택형별 무작위 추첨으로 임의공급 당첨자 선정 및 동·호수 배정.
이 단계는 점수 없이 무작위 추첨으로 뽑아요.
정원 6세대 × 100% = 6.0 → 올림 6세대(계산값, 공고문에 세대수 표기 없음)
특별공급은 한 세대당 평생 한 번만 당첨될 수 있어요(예외: 2024-06-19 이후 출생 자녀가 있으면 출산특례로 한 번 더 · 신혼부부는 혼인 전 당첨 이력을 빼고 보는 혼인특례 · 배우자의 혼인 전 이력은 신혼·신생아·생애최초에서 안 셈 — 주택공급에 관한 규칙 §55의3). 단계별 세대수는 공고문 비율에 앱과 같은 올림 규칙을 적용한 계산값이에요.
내 조건에 따른 당첨 예상 대표 주택형 39A 기준
| 추첨 당첨 확률 |
|---|
| 국내 거주 · 주택 보유 무관 |
| 약 3%2%~5%예상 경쟁률 19~66:1 |
62A
| 추첨 당첨 확률 |
|---|
| 국내 거주 · 주택 보유 무관 |
| 약 1%1% 미만~2%예상 경쟁률 47~165:1 |
78A
| 추첨 당첨 확률 |
|---|
| 국내 거주 · 주택 보유 무관 |
| 약 1%1% 미만~2%예상 경쟁률 41~144:1 |
이 공급은 가점 없이 추첨으로만 뽑아요. 확률은 예상 신청자 수 대비 공급 세대수로 낸 참고값이라, 자격이 되는 사람은 사는 곳과 상관없이 같아요.
• 과거 공고 33건 기준 예상 · 실제와 다를 수 있어요. 예상 범위는 과거 공고에서 실제값이 절반쯤 들어온 폭이에요.
• 이 예상은 참고용이며, 최종 정보는 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하세요.
조감도, 판상형·타워형과 베이, 평형별 평면, 주차·커뮤니티, 단지 여건
이번 공급: 101동 101호·104호·203호·204호·403호·702호
| 동 | 구조 | 향 | 주택형 |
|---|---|---|---|
| 101동 | - | - | 39A·62A-PH·78A |
단지배치도·동호수 배치도를 보고 판단한 값이에요.
| 타입 | 베이·구조 | 맞통풍 | 방·욕실 | 특화 공간 |
|---|---|---|---|---|
| 39A | - · - | - | - | 알파룸 ? · 드레스룸 ? · 팬트리 ? 판독 확신 낮음 |
| 타입 | 베이·구조 | 맞통풍 | 방·욕실 | 특화 공간 |
|---|---|---|---|---|
| 62A-PH | - · - | - | - | 알파룸 ? · 드레스룸 ? · 팬트리 ? 판독 확신 낮음 |
| 타입 | 베이·구조 | 맞통풍 | 방·욕실 | 특화 공간 |
|---|---|---|---|---|
| 78A | - · - | - | - | 알파룸 ? · 드레스룸 ? · 팬트리 ? 판독 확신 낮음 |
조감도·평면도·배치도 출처: 방배 더 유엘 포레(2차) 공식 홈페이지(대진빌라가로주택정비사업조합). 실제 시공과 다를 수 있어요. 베이·판상형·타워형은 평면도 그림을 보고 판단한 값이에요(공식 표기 없음).
이 공고문(잔여 6세대 공급대상표·가격표·일정 중심, 7쪽)에는 기존 완공단지(101동, 총 34세대)의 최저층수·주차대수·난방방식·커뮤니티시설·대지면적을 재기재하지 않음
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
이 공고문(잔여 6세대 공급대상표·가격표·일정 중심, 7쪽)에는 기존 완공단지(101동, 총 34세대)의 최저층수·주차대수·난방방식·커뮤니티시설·대지면적을 재기재하지 않음
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
공고문에 없음 신규 분양 공고에 통상 있는 단지 입지여건 고지 섹션이 이 임의공급(잔여세대) 공고에는 없음 사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지왜 없나요?
항목을 누르면 무슨 뜻인지, 근거 법 조문이 보여요
투기과열지구·조정대상지역처럼 정부가 지정한 곳이면 재당첨 제한·전매제한·대출 한도가 더 엄격해져요. 비규제지역이면 이런 제한이 가벼워요.
규제지역 판정 = 전국 규제지역 목록을 룰북 상수로 두지 않는다. 공고 자체의 규제 여부 필드(is_regulated)를 쓴다. 과거 당첨 주택의 규제 구분은 유저 입력(모르겠어요 허용 → 노랑)
1순위 가입기간·납입 요건: 규제지역 24개월(국민: 24회 납입) / 수도권 12개월(12회) / 비수도권 6개월(6회) / 위축지역 1개월(1회). 공고일 기준
규제지역 1순위 추가 제한: ① 세대주일 것 ② 세대구성원 전원이 과거 5년 내 다른 주택 당첨 사실이 없을 것 ③ (민영) 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것
분양가를 정해진 기준 이하로 묶는 제도예요. 적용 단지는 시세보다 싸게 나오는 대신 전매제한·거주의무가 길어지는 경우가 많아요.
이 기간에는 분양권을 다른 사람에게 팔 수 없어요. 기간이 끝나야 분양권을 사고팔 수 있어요.
거주의무가 있으면 입주 가능일부터 정해진 기간 동안 직접 살아야 하고, 그동안 전세를 놓을 수 없어요. 없으면 입주 때 전세를 놓아도 돼요.
당첨되면 정해진 기간 동안 다른 분양 단지에 당첨될 수 없게 하는 제도예요. 제한이 없으면 이 단지에 당첨돼도 다른 청약에 제한이 생기지 않아요.
적용 범위: 세대구성원 전원에게 적용, 기산은 당첨자 발표일(당첨일). 특칙: §47조의3(계약취소주택 재공급) 당첨은 신청자와 그 배우자만 적용(조문 괄호 명문)
재당첨 제한 관계: 규제지역 무순위 당첨은 재당첨 제한 발생(C-RW-01 연동), 비규제는 미발생. §54 대상 여부는 해당 주택의 규제·상한제 속성 승계
특별공급(신혼부부·생애최초 등)은 한 세대가 평생 한 번만 당첨될 수 있어요. 이번에 당첨되면 다음 특별공급은 신청할 수 없어요.
특별공급 일부는 세대 월평균소득과 부동산가액이 기준 이하여야 해요. 전형별 금액은 4번 항목의 "소득" 칸을 누르면 가구원수별로 보여요.
소득·자산 산정 모듈(M-IN): 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(세전) 대비 %. 가구원 수 = 세대구성원 수(태아 포함 여부는 유형별 명시). 기준 금액은 연차 파라미터. 앱 입력: 세전 월소득 → % 자동 계산. 2026년 공고 적용 = 2025년도 기준. 100%: 3인 8,168,429 / 4인 8,802,202 / 5인 9,326,985원. 1~2인 가구는 3인 기준, 태아 포함, 통계청 매년 3월 갱신. 청년 특공만 본인 소득 단독 산정
소득·자산 모듈(P-IN): 2권 M-IN(M-CM-04)을 확장 — 공공은 자산 요건이 상시 등장한다. 자산 기준의 종류가 유형별로 다름: (a) 부동산가액 + 자동차가액 방식 (b) 세대 총자산 방식(주로 뉴:홈 청년 등). 기준액은 전부 연차 파라미터
60㎡ 이하 소득·자산 요건: 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 소득·자산 요건이 붙는다(구 가설) → 뉴:홈 체계는 일반공급 전면 소득 100% + 자산 요건, 맞벌이 200% 특례
소득·자산 3단 구조: 우선공급(기준소득 100%, 맞벌이 120% 이하) / 일반공급(140%, 맞벌이 160% 이하) / 추첨(소득 무관 + 부동산가액 상한 이하 — 약 3.3억) — 물량 비율 약 50:20:30
모집공고부터 계약·입주까지
| 일 | 월 | 화 | 수 | 목 | 금 | 토 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | ||||
| 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| 18 | 19모집공고 | 20 | 21 | 22청약 접수 | 23청약 접수 | 24 |
| 25 | 26 | 27 | 28당첨 발표 | 29계약 | 30계약 | 31 |
사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 0264085300 · 공식 홈페이지
청약각