거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요노선선은 역과 역을 이은 선이라 실제 선로 모양과 달라요점선은 개통 전 역·노선이에요. 이름표의 연도는 개통 예정 시기이고 바뀔 수 있어요가칭인 역 이름도 있어요. 보통 개통 몇 달 전에 확정돼요
지도: 카카오맵 · 역 순서: 노선표
주소
서울특별시 강서구 가로공원로80길 40
주요 업무지구까지
강남(GBD) · 강남역자동차 31분 · 대중교통 44분(환승 2회)17.1km
여의도(YBD) · 여의도역자동차 17분 · 대중교통 17분(환승 0회)7.6km
광화문·시청(CBD) · 시청역자동차 30분 · 대중교통 34분(환승 1회)12.6km
판교 테크노밸리 · 판교역자동차 38분 · 대중교통 58분(환승 2회)28.6km
직선거리는 계산값이고, 자동차·대중교통 시간은 2026년 10월 23일(금) 08:00 출발 기준으로 길찾기에서 받은 값이에요. 대중교통은 화곡역(단지에서 687m)부터 목적지 역까지라 집에서 역까지 걷는 시간은 빠져 있어요. 실제 통근 시간은 노선·환승에 따라 달라요.
항목을 누르면 1km 안 시설과 1km 밖 가까운 곳 목록이 펼쳐져요. 학교 배정은 통학구역에 따라 달라요. 도서관은 공공도서관 기준이에요(단지 안 문고 같은 작은도서관은 뺐어요).
2
분양가 및 안전마진
평형별 최고 분양가, 필수 옵션을 더한 실질 취득가, 주변 실거래 비교
공급 금액
33㎡10평1개 타입 · 4세대최고 분양가3억 631만원
타입
전용면적
세대수
최고 분양가
3.3㎡당
33033.6442
33.64㎡10.2평
4
3억 631만원
3,003만원
3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).
55㎡16.6평1개 타입 · 1세대최고 분양가4억 7,449만원
타입
전용면적
세대수
최고 분양가
3.3㎡당
55055.8501
55.85㎡16.9평
1
4억 7,449만원
2,808만원
3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).
평형을 누르면 타입별 금액이 보여요. 분양가는 타입마다 가장 비싼 층 금액이에요.
필수 옵션 비용
… 옵션별 금액 더보기
발코니 확장
평형별 금액(아래 표) 공고문 3쪽공고문에 '발코니확장' 단어 자체가 없음 — p.3 표 제목은 '유상옵션 공사비 – 무상으로 변경'이며 발코니 확장비만 특정한 문구가 아니라 발코니 포함여부를 확정할 수 없음. 타입별 옵션 총액은 paid_options 참조.
평형별 실질 취득가 = 최고 분양가 + 발코니 + 시스템에어컨(가장 싼 옵션) · 계산값
평형
최고 분양가
발코니
시스템에어컨
실질 취득가
33㎡
3억 631만원
-
-
3억 631만원
55㎡
4억 7,449만원
-
-
4억 7,449만원
유상 옵션 전체 1개 보기
유상옵션 공사비
옵션 공사비(품목 세분류 없음)표 제목 '유상옵션 공사비 – 무상으로 변경'. 033.6442 행 납입방법란에 '무상공급' 기재(055.8501 행은 해당 열이 병합되어 공란이나 같은 표의 유일한 납입방법 값이라 동일 적용으로 해석). 금액은 공고문에 적힌 산정가이며 이번 공급에서는 매수자가 실제로 납부하지 않음. 발코니확장·시스템에어컨 등 품목별 세부 구성은 이 공고문에 기재되어 있지 않음.2,575만원~5,137만원
금액은 타입마다 달라 최저~최고로 적었어요. 부가세 포함 여부는 공고문 표기를 따라요.
주변 시세 비교
주변 시세(환산)2억 9,861만원주변 13곳 · 4방식 가운데 값 · 반경 3.6km 안 · 최근 12개월 실거래 24건
안전마진 계산식은 거리·연식을 주로, 세대수·브랜드를 약하게 반영해요. 역세권·평지·초품아는 계산에 넣지 않았어요. 이 6가지는 비교단지와 견줘 보라는 참고예요. (굵은 글씨 = 해당 · 흐린 글씨 = 해당 안 함 · 기준: 상위 10대 건설사, 역 500m, 1,000세대, 준공 5년, 경사 4° 미만, 초등학교 150m)
주변 13곳 단지의 최근 실거래로 시세를 4가지 방식으로 따로 계산하고, 그 가운데 값을 썼어요. 지도의 진한 정도는 네 방식이 그 단지를 얼마나 반영했는지 평균 비중이에요. 반경 3.6km 안, 최근 12개월 실거래 24건을 썼어요. 예측이 아니라 주변 시세와의 차이예요.
안전마진 계산 방법
시세를 서로 다른 4가지 방식(생활권 가중 · 닮은 신축 유사도 · 거리·연식 가중 · 신축 상위 앵커)으로 따로 계산한 뒤 그 가운데 값을 썼어요. 표의 비중은 네 방식이 그 단지에 둔 비중의 평균이고, 연식이 다른 단지는 방식마다 연식 차이만큼 가격을 맞춰 비교했어요. 방식별 시세: 생활권 가중 중앙값 3억 · 닮은 신축 유사도 가중 2.9억 · 거리·연식 가중 중앙값 3억 · 닮은 신축 상위 앵커 4.8억
교통 호재대장홍대선 화곡역 687m · 2031년 개통 예정(변경 가능)·대장홍대선 신월역(가칭) 1.3km · 2031년 개통 예정(변경 가능)
개통 예정 철도역입니다. 개통 시기는 사업 진행에 따라 바뀔 수 있고, 안전마진 계산에는 넣지 않았어요.
안전마진 계산에 쓴 비교단지 13곳
가까운 단지끼리 묶었어요 · 원을 누르면 아래 그림과 목록이 같이 바뀌어요
화곡더리브스카이(4차)
평균 ㎡당가가 우리 분양가(910만)보다 비쌈쌈★ 이 공고 단지
원 안 = 묶인 단지 수와 비중 가중 ㎡당 가격 · 원 크기 = 비중 합 · 지도 한 변 약 8.2km
비교단지와 우리 분양가, 한눈에 점 크기 = 비중
빨간 점선 = 우리 분양가 ㎡당 · 남색 실선 = 비중 가중 주변 시세 · 점 색 = 묶음 번호
19곳 · 비중 합 45% · 가중 841만
가격 범위 768만 ~ 1,072만 (㎡당)
1
메종드로제2019년 준공 · 793m · ㎡당 832만 (보정 전 689만)브✗역477m▲대45▼신2019년▼평✓초332m
비중 15%
2
남광아파트2017년 준공 · 765m · ㎡당 877만 (보정 전 668만)브✗역337m▲대84▼신2017년▼평✓초439m▼
비중 8%
3
드림시드아파트1차2017년 준공 · 880m · ㎡당 784만 (보정 전 684만)브✗역162m▲대25▼신2017년▼평✓초557m▼
비중 5%
4
세교예지안5차2016년 준공 · 840m · ㎡당 768만 (보정 전 661만)브✗역331m▲대29▼신2016년▼평✓초416m▼
비중 5%
5
한울아파트2018년 준공 · 912m · ㎡당 878만 (보정 전 763만)브✗역189m▲대36▼신2018년▼평✓초555m▼
비중 4%
6
프라임하우스(916-9)2013년 준공 · 719m · ㎡당 792만 (보정 전 647만)브✗역375m▲대16▼신2013년▼평✓초444m▼
비중 4%
7
에스타워2017년 준공 · 842m · ㎡당 917만 (보정 전 787만)브✗역222m▲대18▼신2017년▼평✓초522m▼
비중 2%
8
동양하우징(899-4)2017년 준공 · 887m · ㎡당 1,072만 (보정 전 920만)브✗역154m▲대38▼신2017년▼평✓초540m▼
비중 2%
9
은하센트리움2013년 준공 · 1km · ㎡당 834만 (보정 전 681만)브✗역216m▲대18▼신2013년▼평✓초401m▼
비중 1%
22곳 · 비중 합 33% · 가중 1,542만
가격 범위 1,439만 ~ 1,564만 (㎡당)
1
(50-5)2026년 준공 · 3.9km · ㎡당 1,564만 (보정 전 1,528만)브✗역263m▲대 확인 중신2026년평✓초170m▲
비중 28%
2
더트루엘마곡HQ2024년 준공 · 3.6km · ㎡당 1,439만 (보정 전 1,384만)브✗역236m▲대148신2024년▼평✓초432m▼
비중 6%
31곳 · 비중 합 15% · 가중 1,318만
가격 범위 1,318만 ~ 1,318만 (㎡당)
1
등촌제이스카이2021년 준공 · 3km · ㎡당 1,318만 (보정 전 1,236만)브✗역232m▲대78▼신2021년▼평✓초377m
비중 15%
41곳 · 비중 합 7% · 가중 1,158만
가격 범위 1,158만 ~ 1,158만 (㎡당)
1
등촌퀸즈포디엄삼익2020년 준공 · 2.4km · ㎡당 1,158만 (보정 전 1,064만)브✗역473m▲대104▼신2020년▼평✓초392m▼
비중 7%
묶음을 누르면 그 묶음의 단지 목록이 여기에 펼쳐져요.
… 비교단지 13곳 전체 목록
1
(50-5)2026년 준공 · 3.9km · ㎡당 1,564만 (보정 전 1,528만)브✗역263m▲대 확인 중신2026년평✓초170m▲
비중 28%
2
등촌제이스카이2021년 준공 · 3km · ㎡당 1,318만 (보정 전 1,236만)브✗역232m▲대78▼신2021년▼평✓초377m
비중 15%
3
메종드로제2019년 준공 · 793m · ㎡당 832만 (보정 전 689만)브✗역477m▲대45▼신2019년▼평✓초332m
비중 15%
4
남광아파트2017년 준공 · 765m · ㎡당 877만 (보정 전 668만)브✗역337m▲대84▼신2017년▼평✓초439m▼
비중 8%
5
등촌퀸즈포디엄삼익2020년 준공 · 2.4km · ㎡당 1,158만 (보정 전 1,064만)브✗역473m▲대104▼신2020년▼평✓초392m▼
비중 7%
6
더트루엘마곡HQ2024년 준공 · 3.6km · ㎡당 1,439만 (보정 전 1,384만)브✗역236m▲대148신2024년▼평✓초432m▼
비중 6%
7
드림시드아파트1차2017년 준공 · 880m · ㎡당 784만 (보정 전 684만)브✗역162m▲대25▼신2017년▼평✓초557m▼
비중 5%
8
세교예지안5차2016년 준공 · 840m · ㎡당 768만 (보정 전 661만)브✗역331m▲대29▼신2016년▼평✓초416m▼
비중 5%
9
한울아파트2018년 준공 · 912m · ㎡당 878만 (보정 전 763만)브✗역189m▲대36▼신2018년▼평✓초555m▼
비중 4%
10
프라임하우스(916-9)2013년 준공 · 719m · ㎡당 792만 (보정 전 647만)브✗역375m▲대16▼신2013년▼평✓초444m▼
비중 4%
11
에스타워2017년 준공 · 842m · ㎡당 917만 (보정 전 787만)브✗역222m▲대18▼신2017년▼평✓초522m▼
비중 2%
12
동양하우징(899-4)2017년 준공 · 887m · ㎡당 1,072만 (보정 전 920만)브✗역154m▲대38▼신2017년▼평✓초540m▼
비중 2%
13
은하센트리움2013년 준공 · 1km · ㎡당 834만 (보정 전 681만)브✗역216m▲대18▼신2013년▼평✓초401m▼
비중 1%
이 단지 준공연도를 몰라 공고연도+2년으로 가정했어요.
거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요. 연식이 '준공 전'인 곳은 분양권 거래라 준공연도가 없어요. 근거: 실거래·연식: 국토교통부 실거래가(수집 당시) · 단지 좌표: 한국부동산원 rt.molit 단지목록 · 배경지도: 카카오맵
비교단지 2곳 실거래 보기
국토교통부 실거래가
단지
준공
거리
전용면적
대표 거래가
유림노르웨이숲(919-1)
2004년225세대
714m
64.05㎡최근 거래 5건
5억 3,000만원26.06.04 · 3층
방화메이빌
2017년90세대
5.4km
51.90㎡최근 거래 5건
5억 5,000만원26.07.05 · 2층
3
자금 조달 계획
입주 때까지 확보해야 할 현금 — 전세 놓을 때와 직접 살 때
입주 때까지 필요한 돈
55 최고가 기준 · 직접 살 때 · 잔금대출 최대 LTV 가정 계산값(앱에서는 내 조건으로 계산)
항목
금액
분양가55 최고가
4억 7,449만원
① 당첨 직후 계약금10%
4,745만원
… 자세한 계산 내역 더보기
필수 옵션발코니 무상·포함 · 시스템에어컨 기본 제공
0원
② 공사 중 중도금30% · 대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음)
1억 4,235만원
└ 직접 내는 중도금대출 한도를 넘는 부분
—
③ 입주 때 잔금60%
2억 8,469만원
취득세·지방교육세·농특세세율 1.00%
522만원
중도금 이자대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음)
0원
입주까지 들어가는 돈 합계분양가 + 옵션 + 세금 + 이자
4억 7,971만원
잔금대출잔금대출 최대 LTV 70% · 한도 6억원 · 방공제 −5,500만원
− 2억 7,714만원
입주 때까지 확보할 현금입주 전 1억 8,980만원 + 입주 때 1,277만원
2억 257만원
입주 후 매달 이자잔금대출 이자(원금 제외)
약 99~104만원이자만
… 전세를 놓을 경우·계산에 쓴 가정 더보기
전세를 놓을 경우
거주의무(2년)가 있지만, 최초 입주가능일부터 3년 안에 들어가 살기 시작하면 돼요. 그 전까지는 전세를 놓을 수 있어요. 들어간 날부터 의무 기간을 끊지 않고 채워야 해요.
입주 전계약~공사 중계약금 + 직접 내는 중도금 1억 8,980만원전세와 상관없이 똑같이 필요해요
입주 때잔금 치르는 날세입자 보증금 5억 7,000만원으로 잔금을 치러요잔금대출은 못 받아요(전입 불가) · 필요한 현금 1,277만원 → 2억 8,009만원 남음
입주까지 확보할 현금 2억 257만원 → 9,029만원 남음 (보증금 5억 7,000만원을 받는 대신 잔금대출 2억 7,714만원을 못 받아서 2억 9,286만원 덜 필요해요)
서울·경기·인천·규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.전세를 놓으면 전입을 못 해요 → 잔금대출 0원, 입주 후 이자도 0원으로 봤어요법이 아니라 대출 약정 조건이라 은행마다 달라요근거: 2025-06-27 가계부채 관리 강화 방안
세입자가 전세자금대출로 들어와 그 돈으로 잔금을 치르는 방식(소유권 이전 조건부 전세대출)은 막혀 있어요. 세입자가 자기 돈으로 들어오는 전세만 가능해요.
나중에 직접 들어가 살려면 세입자에게 미리 알리고 계약갱신 요구를 거절해야 해요. 그때 전세보증금을 돌려줄 현금도 필요해요. 근거: 주택임대차보호법 §6조의3①8
근거: 주택법 제57조의2제1항(2024-03-19 개정, 법률 제20393호) · 같은 법 시행령 제60조의2
잔금대출은 두 경우 모두 최대 LTV 70%(생애최초·비규제 기준)로 가정했어요.서울·경기·인천 한도: 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억시가는 분양가로 봤어요실제로는 규제지역 일반 40%, 소득(DSR)에 따라 더 줄 수 있어요
중도금 이자: 공고문에 금리가 없어 한국은행 예금은행 집단대출 평균(2026년 7월 연 4.07%)을 썼어요입주 후 이자: 주택담보대출 평균 수준, 연 4.3~4.5%
전세보증금은 추정값이에요.주변 입주 시점 10년 이내 준신축의 신규 전세 24건,㎡당 중앙값 기준근거: 기본
세입자가 없어도 은행은 한도에서 ‘방공제’를 빼요.이 지역(서울): 5,500만원나중에 들어올 소액 세입자를 법이 먼저 보호하기 때문이에요MCI·MCG 보험에 들면 안 뺄 수도 있어요근거: 주택임대차보호법 §8, 시행령 §10
잔금대출에는 DSR 40%도 걸려요.중도금대출은 DSR에서 빠지지만 잔금대출은 빠지지 않아요소득이 적으면 이 표보다 적게 나올 수 있어요서울·경기·인천·규제지역은 스트레스 금리 3%p가 더해져 계산돼요근거: 2026년 하반기 기준
이 단지 주택형: 33㎡ · 55㎡. 가점이 낮으면 추첨 비율이 높은 평형이 상대적으로 유리해요. 2순위는 추첨으로만 뽑아요.
전형별 세대수와 선정 방식
임의공급
5세대
핵심 자격 누르면 공고문 원문이 보여요
만 19세 이상(세대주인 미성년자 포함)
입주자모집공고일(2026.10.22.) 현재 국내에 거주하는 만19세 이상인 분 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
통장청약통장 가입
청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능
자격신청 자격 전체
입주자모집공고일(2026.10.22.) 현재 국내에 거주하는 만19세 이상인 분 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능(주택소유·소득·자산·과거당첨이력 전부 불문 — 공고문에 별도 제한 문구 없음)
033.6442 주택형(4세대)은 최초공고 시 경쟁 발생분 — 당첨·계약 시 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 의거 향후 청약 시 '주택을 소유한 것'으로 간주됨
055.8501 주택형(1세대)은 최초공고 시 경쟁 미발생 미분양분 — 당첨·계약해도 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제10호에 의거 향후 청약 시 '무주택'으로 간주됨
선정 방식 누르면 점수·추첨 방식이 보여요
1무작위 추첨 100%5세대
선정 순서 한국부동산원 입주자 선정 프로그램에 의해 주택형별 무작위 추첨으로 임의공급 당첨자 선정 및 동·호수 배정.
이 단계는 점수 없이 무작위 추첨으로 뽑아요.
정원 5세대 × 100% = 5.0 → 올림 5세대(계산값, 공고문에 세대수 표기 없음)
특별공급은 한 세대당 평생 한 번만 당첨될 수 있어요(예외: 2024-06-19 이후 출생 자녀가 있으면 출산특례로 한 번 더 · 신혼부부는 혼인 전 당첨 이력을 빼고 보는 혼인특례 · 배우자의 혼인 전 이력은 신혼·신생아·생애최초에서 안 셈 — 주택공급에 관한 규칙 §55의3). 단계별 세대수는 공고문 비율에 앱과 같은 올림 규칙을 적용한 계산값이에요.
내 거주지별 당첨 예상
내 조건에 따른 당첨 예상 대표 주택형 33 기준
내 조건에 따른 당첨 예상
추첨 당첨 확률
국내 거주 · 무주택세대구성원
약 11%6%~21%예상 경쟁률 4.9~17:1
1주택 이상 소유 세대
신청 불가무주택세대구성원만 신청할 수 있어요
다른 주택형 보기 (1개)
55
내 조건에 따른 당첨 예상
추첨 당첨 확률
국내 거주 · 무주택세대구성원
약 5%2%~8%예상 경쟁률 12~43:1
1주택 이상 소유 세대
신청 불가무주택세대구성원만 신청할 수 있어요
이 공급은 가점 없이 추첨으로만 뽑아요. 확률은 예상 신청자 수 대비 공급 세대수로 낸 참고값이라, 자격이 되는 사람은 사는 곳과 상관없이 같아요.
• 과거 공고 31건 기준 예상 · 실제와 다를 수 있어요. 예상 범위는 과거 공고에서 실제값이 절반쯤 들어온 폭이에요. • 이 예상은 참고용이며, 최종 정보는 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인하세요.
중도금대출 알선·이자후불제/무이자/자납 여부 공고문 전문에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(분양대금 납부계좌·납부방법만 기재).
발코니 확장 공고문에 '발코니확장'이라는 단어 자체가 없음 — 유일한 옵션 관련 표는 '유상옵션 공사비(무상 전환)'이며 발코니만을 특정하지 않음.
발코니 확장·시스템에어컨 등 항목 구분 공고문 p.3에 타입별 총액(033.6442=25,751,000 / 055.8501=51,370,000)만 있고 품목 구성은 적혀 있지 않음 — '본 임의공급 입주자모집공고에 기재되지 않은 세부내용은 최초 입주자모집공고문(2022.11.18., 주택관리번호 2022000837)을 따른다'(p.2)는 지시만 있음.
주차대수·난방방식·커뮤니티시설·대지면적 이 공고문은 잔여 5세대 공급대상표·가격표·일정 중심(7쪽)이며, '본 임의공급 입주자모집공고에 기재되지 않은 단지여건 등의 세부 내용은 최초 입주자모집공고문을 통해 확인'하라는 문구(p.2)에 따라 재기재하지 않음.
평면·베이·방수·욕실수 공고문 자체에 구조 정보 없음. 공식 홈페이지(더리브 브랜드 사이트)의 단지 개요 페이지에도 평면도 이미지가 없었음(조감도성 투시도 1장과 교통위치도 1장만 존재) — 분양완료 단지라 상세 서브페이지가 더 이상 제공되지 않는 것으로 보임.
소음·일조·조망·도로·철도·학교·혐오시설 등 신규 분양 공고에 통상 있는 단지 입지여건 고지 섹션이 이 임의공급(잔여세대) 공고에는 없음(최초 입주자모집공고문 참조 지시).
floor_plan/site_plan 공식 홈페이지(더리브 브랜드 사이트) 단지 개요 페이지에 이미지가 3장뿐이고 그중 평면도·단지배치도로 분류할 수 있는 것은 없음(조감도성 투시도 1장, 교통위치도 1장, 입지 장점 인포그래픽 1장) — 평면판독.json의 aerial 참조.
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